Contestation / Bezwaar Ex. 7 / Vb. 7
Enquête publique ; permis mixte
(04/PFU/1849-86 (N 143/2023) (permis d’urbanisme) et
904/IPE/1849566) (N 281/2023) (permis d’environnement)).
Rue du Noyer 211, 1000 Bruxelles
Au Collège des Bourgmestre et Echevins de la Ville de Bruxelles
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A. * Dérogations sollicitées par AG Real Estate S. A.
Nr. 1: Chapitre II: Implantations et Gabarit Article 8 : Hauteur
Notre position : Contre la dérogation sollicitée
Pourquoi ?
L’AG veut – en comparaison avec la situation existante – un étage en plus (+5).
L’AG veut ainsi augmenter le volume avec 1.626,4 m².
L’AG fait remarquer que le dépassement de la moyenne des hauteurs de construction sur le terrain qui entournent Newto(w)n est +/- 2.39 m (moyenne arithmétique des niveaux de corniches) et 2,45 m (moyenne arithmétique des niveaux de faites).
Concernant la hauteur de l’immeuble existant: ce bâtiment est parfaitement intégré avec les bâtiments pl. Jamblinne de Meux, Ecole Royale Militaire, rue Newton, pl. des Gueux.
Le projet Newto(w)n – concernant l’hauteur envisagée – met en cause l’équilibre qui existe actuellement entre les bâtiments voisinants.
Conclusion: gardons la hauteur du bâtiment actuel.
Nr. 2: Chapitre III: Rez-de-Chaussée, Façades
Article 10: Eléments en saillie sur la façade à Rue
Notre position: contre la dérogation sollicitée.
Pourquoi ?
L’AG veut enlever +/-16 cm du trottoir.
Prendre 16 cm de la voie publique n’est pas une chose qu’un promoteur peut faire. En plus, côté rue du Noyer le promoteur veut créer un commerce. La livraison du matériel pour le commerce venant du parking pl. des Gueux et l’arrêt des buses rue du Noyer vont être fortement impactés si le trottoir est moins large qu’actuellement.
Nr. 3: Titre 1 Chapitre IV: Abords
Article 13: Maintien d’une surface perméable
Article 13 stipule: « les toitures plates non accessibles de plus de 100 m² doivent être aménagé en toitures verdurisées».
Notre position: contre la dérogation sollicitée.
Pourquoi ?
Les toitures végétalisées sont un élément important en ville pour la lutte contre les îlots de chaleur (changement climatique). En plus, les toits végétalisés sont un élément important pour préserver et augmenter la diversité biologique en ville (abeilles).
Aussi l’AG dit que la réalisation et l’exploitation d’une toiture végétalisée « s’avère complexe ». L’AG ne dis pas « impossible ».
Pour nous, sur la toiture plate, toiture végétalisée et panneaux photovoltaïques peuvent/doivent exister « en harmonie ».
Nr. 5. Saillies
Article 74: Bretèches
Notre position: contre la dérogation sollicitée.
Pourquoi?
L’AG Real Estate dit que cette demande de dérogation (sur le niveau +2 à +4) – rue du Noyer doit être analysée sous l’angle de respect des qualités esthétiques et paysagères de l’ensemble avec le voisinage.
Si on analyse cette demande sous cet angle, on doit la rejeter : des architectes Jaspers – Eyers – avec le projet Newto(w)n – n’a pas produit « un land-mark ». Bien au contraire. C’est un projet du bâtiment que on peut mettre n’importe où. Plutôt le bâtiment existant est en harmonie avec le voisinage (pl. Jamblinne de Meux, rue Newton, pl. des Gueux, Ecole Royale Militaire).
Le projet l’AG Real Estate bouleverse cet équilibre du point de vue des qualités esthétiques et paysagères.
Une raison en plus de rejeter cette demande de dérogation.
B. Nos commentaires concernant:
` Commerce
Le promoteur prévoit côté rue du Noyer/ avenue de Cortenbergh l’implantation d’un commerce (heures de fonctionnement: lundi au dimanche 7h30- 21h00 et l’heures de livraison: lundi au dimanche de 7h00 à 20h00).
AG Real Estate prétend que la fonction commerciale est peu représentée au sein de la zone considérée. Le promoteur prévoit une surface commerciale alimentaire.
Notons qu’il n’y a pas d’emplacements de parking réservé aux commerce, ni pour les travailleurs de ce commerce, ni pour les clients. Une zone des livraisons spécifique et n’est pas prévu sur place mais bien côté rue des Patriotes.
On ne veut pas de ce commerce. Il y a beaucoup de commerces de proximité (>10) rue du Noyer.
Une surface commerciale alimentaire en plus n’est pas nécessaire. En outre, l’entrée de ce commerce se situe sur le niveau de l’arrêt de bus.
La zone de livraison spécifique (côté rue des Patriotes) est située loin de l’implantation de ce commerce. Les livraisons vers le commerce vont bloquer le trottoir et l’accès aux bus (le trottoir va être déjà réduit à cause de 16 cm (voir demande de dérogation nr 2.).
Les magasins Delhaize situés au nord du projet et le tout nouveau magasin Colruyt situés tout près du projet av. de Roodebeek, flambeau neuve, va bientôt s’ouvrir.
Des preuves en plus pour rejeter la demande pour la création d’un surface commerciale alimentaire dans le projet.
La salle-atrium
Le promoteur nous dit actuellement qu’il veut construire un auditoire d’une capacité de 200 personnes au rez-de-chaussée (accessible depuis la rue du Noyer) à l’usage exclusive des occupants pendant les heures du bureau.
Néanmoins, dans la note explicative sur le projet, mise à jour en décembre 2022, le promoteur souligne que l’auditoire permet à lui d’activer la rue du Noyer.
Le promoteur note aussi que concernant l’atrium, le volume contient des grands plateaux implanter à différents étages et reliés entre eux via des escaliers et une passerelle. L’usage de ces surfaces: détente, réunions, events etc. Dans la note explicative de la stratégie incendie, 5/7/2022 AG Real Estate stipule : « Salle de Conférence » : l’AG dit : « nous souhaitons garder une certaine flexibilité en termes de communication entre la salle et l’atrium ».
En regardant l’histoire du dossier Newto(w)n, le promoteur a utilisé plusieurs noms: « centre des conférences« , « salle de conférence » et maintenant « auditoire ». Concernant le centre des conférences, le promoteur signalait que celui-ci aller « activer la rue du Noyer en jour et soirée ».
En plus, le promoteur disait que cette salle serait privatisée. Même actuellement, le promoteur souligne que « privatisable« exprime la possibilité pour le futur occupant de l’immeuble de gérer cette salle indépendamment du reste de l’immeuble.
On pose la question si un bâtiment de bureau (maximum 680 personnes) a besoin d’un auditoire pour 200 personnes à l’usage exclusif des occupants pendant les heures du bureau ?
On demande que la procédure concernant le permis d’urbanisme Newto(w)n vérifie les vraies intentions du promoteur.
Pour protéger les riverains et pour ne pas aggraver les problèmes de circulation et de parking, on ne veut pas d’une salle des « events » le soir, la nuit et pendant les week-ends.
Parc Juliette Hermann
l’AG Real Estate dit que le projet d’aménagement du parc ne change pas son statut. Celui-ci reste public et ouvert uniquement durant le jour (rapport d’incendies, mise à jour décembre 2022, p. 10).
Néanmoins, le document « Elévations clôture protégée » du 5/12/2022 du dossier de permis nous montre :
– que le parc est coupé en 2 (l’entrée principale envisagée/parvis et le reste du parc) ;
– l’AG nous informe de la construction d’une clôture grillagée dans haie qui divise les 2 espaces » ;
– le parvis va avoir un impact négative sur l’imperméabilité de ce côté du ‘parc.
On note aussi que l’AG veut abattre 3 arbres charmes – 3 arbres matures – pour la création d’un Kiss & Ride prévue rue Newton. On ne veut pas l’abattement de ces 3 arbres, on ne veut pas d’un Kiss & Ride non plus .
En plus, Kiss & Ride met le focus sur la voiture. Ce Kiss & Ride va aussi créer des problèmes de circulation rue Newton (un sens-unique) et dans le quartier.
On constate aussi que l’AG se concentre sur 1 arbre (voir la note du dossier de permis « Mesures de préservation d’un platane lors des travaux de construction).
Pour nous le parc est plus qu’un arbre. Comme le rapport d’incidence, mise à jour en décembre 2022, stipule « le patrimoine est néanmoins remarquable. On y retrouve un platane majestueux ainsi que deux noyers et un marronnier inscrit à la liste des arbres remarquables ». On veut les mêmes mesures de protection lors des travaux de construction pour les 2 noyers et le marronnier.
En conclusion :
La position de l’AG Real Estate « on ne change pas le statut du parc » n’est pas tenable. La réalité montre que « le contenu » du parc Juliette Hermann est vidé par le projet Newto(w)n.
Se cacher derrière une notion juridique « pas de changement de son statut » ne correspond pas à la réalité des intentions de l’AG.
Parc Juliette Hermann – Entreprise de forage – dégâts
Le choix de l’AG Real Estate s’est porté sur un système de géothermie fermée, via des sondes verticales, à implanter dans une zone réservée à cet effet au sein du parc.
L’AG met toute la responsabilité sur l’entrepreneur. En effet, l’AG Real Estate stipule que « l’entrepreneur est responsable des dégâts occasionnées par le fait des travaux de forage, de développement de pompages d’essai. La remise en état des lieux après les travaux est à sa charge » (Réponse de AG Real Estate aux remarques de Bruxelles Environnement, 14/9/2022 , point 4.5).
Foreuse sur camion tout-terrain, pompe d’injection de ciment à haute pression, la profondeur des forages ainsi qu’une zone importante de forage (475 x 74 = 35150 m2) risquent fort d’abimer les arbres. Un manque d’eau risque de les tuer.
Il s’avéré que l’AG doit être reconnu comme responsable final des travaux de forage et des dégâts occasionnés par le fait des travaux de forage et qu’on ne peut pas déverser tout la responsabilité sur l’entrepreneur.
La mobilité
La situation actuelle: 2 ICR (itinéraire cyclable régional) – l’ICR 02 et l’ICR A passent près du projet.
5 lignes de bus passent l’arrêt Jamblinne de Meux (nr. 21, 28, 61, 63 et 79), 3 lignes de bus passent l’arrêt Gueux (nr. 21, 63, 79). Passent : bus nr. 12 et Noctis aussi.
Le rapport des indices indique que l’arrêt de bus en direction de la Gare Centrale se situe à la pl. Jamblinne de Meux, ce qui est faux. L’arrêt de bus se trouve sur la petite rue de la pl. de Gueux, devant les maisons nr. 7, 8, 9.
Le promoteur stipule que ’état de trafic existant aux alentours du projet est considéré comme « typique » de la situation classique dans le quartier.
Néanmoins, AG Real Estate admet que lors des événements majeurs à Bruxelles, comme lors des sommets européens, l’ensemble du quartier est soumis à une congestion importante durant les heures de pointe.
AG continue d’insister que le chargé d’études sur la mobilité a constaté que hormis du blocage de quelques minutes durant l’heure de pointe, le carrefour fonctionne de manière efficace pour tous les types d’usages.
On veut souligner que la réalité actuelle de la mobilité aux alentours du Newto(w)n et tout autre.
Actuellement, il y a une congestion importante quasi permanente plus important encore sur les heures 7h30 – 9h00 et 16h30-18h00. Les sommets européens avec le blocage de l’avenue de Cortenbergh accentuant encore ce blocage.
Maintenant, on veut encore ajouter à ce carrefour 683 personnes ainsi que des livraisons et des clients de la commerce envisagée pour Newto(w)n.
Des effets négatifs sur le transport public et les ambulances qui se dirige vers les hôpitaux dans les environs, ainsi que pour les automobilistes et cyclistes sont envisagés si une solution adéquate n’est pas trouvé pour le problème de la mobilité aux alentours de Newto(w)n.
Un feu « vert » pour ce projet ne peut pas être donné avant qu’un plan de circulation soit présenté qui englobe tous les éléments: automobilistes, cyclistes , lignes de bus, ambulances, piétons etc.
Parking
Le projet prévoit emplacement pour 141 voitures, 8 motos, 87 vélos, dont 4 emplacements pour vélos cargo. Cela pour 683 employés.
Le promoteur note qu’il sera possible pour les employés de se stationner en voirie pendant les heures de travail.
En outre, le promoteur fait s’avoir (sur l’ensemble de l’aire géographique élargie dédié au stationnement) offre un stationnement de droit et 914 emplacements en voirie.
On est de l’opinion que de centaines employés du bâtiment Newto(w)n vont entrer « en compétition » avec les riverains pour une place de parking.
En plus, on pense que le promoteur n’est pas réaliste de prétendre que les travailleurs de bureau – pendant les heures de travail – doivent constamment quitter leur bureau pour alimenter les parcmètres.
Finalement, on est aussi d’opinion que le plan de stationnement prévu par Newto(w)n est en contradiction avec le plan du gouvernement régional de Bruxelles – Capitale « Good move » qui veut réduire le temps qu’une voiture soit garée en voirie.
Pistes cyclables
Contrairement au promoteur, on n’est pas d’avis que les aménagements pour cyclistes sont de qualité alentours du projet Newto(w)n et sont présents dans l’ensemble du quartier.
Si les aménagements sont présents, il se limitent à un marquage au sol. Aussi un des deux ICR (itinéraire cyclable régional), le ICR 02, venant de l’av. de Roodebeek et la pl. Jamblinne de Meux s’arrête brusquement aux abords du site.
On note aussi qu’Urban en décembre 2022, en réaction au projet, a attiré l’attention du promoteur sur la configuration particulièrement accidentogène pour cyclistes le long de l’av. de Cortenbergh à la hauteur du projet (absence totale de l’infrastructure dédiée sur des voies à volume élevé).
Pour nous, la rénovation de l’immeuble Newto(w)n doit s’accompagner avec la création de vrais pistes cyclables aux alentours du projet est assurer le prolongement de l’ICR 02 vers l’av. de Cortenbergh.
Mur « acoustique » (angle Av. de Cortenbergh – rue Newton)
l’AG Real Estate veut abattre le mur existant entre le parc et l’av. de Cortenbergh/rue Newton et le remplacer par une clôture en acier sur muret nouveau (sans pilastre) de 2,1 m : moins haut que le profil de la clôture existante.
Les habitants des rue Newton, des Patriotes, Franklin et la pl. de Gueux, ainsi que les usager du parc Juliette Hermann vont subir les nuisances et bruit du trafic automobile de l’av. de Cortenbergh.
Le mur existant a une fonction d’un écran acoustique pour le voisinage. Un tel écran on ne peut pas perdre.
Chantier – impact sur alentours. Plan/organe d’accompagnement
Dans une vision très optimiste le promoteur prévoit un chantier de deux ans (été 2023 – automne 2025).
Le promoteur estime que la circulation liées au chantier n’aura pas incidence significative sur la circulation aux alentours du site.
On pense le contraire :
Le chantier aura un impact sur plusieurs aspects, entre autre, sur bruit, bus, stockage des matériaux, parc etc.
Concernant les camions tout- terrain, l’AG Real Estate prétend que l’accès au chantier se fera principalement par l’av. de Cortenbergh, depuis le viaduc (sic!) (rapport d’incidences sur l’environnement, mise à jour décembre 2022, pp. 138-139).
Concernant le bruit, le promoteur déclare, à ce stade, qu’il n’est pas prévu d’utiliser des machines fonctionnant 24h/24.
Le promoteur indique aussi que l’exécution du chantier fera l’objet d’une demande de chantier “classique”.
On note, que Bruxelles – Environnement a soulevé les incidences du chantier, que le chantier puisse avoir sur les riverains, au vu de la proximité des logements.
On veut être mise au courant du contenu de cette demande de chantier « classique ».
En plus, on insiste que les heures de travail soient rigoureusement respectées (pas de camions qui arrive pendant la nuit au tôt le matin). AG Real Estate est responsable pour que les sous-traitants respecte les heures de travail.
On est de l’opinion que la rénovation lourde de Newto(w)n doit s’accompagner d’un plan et d’un Task force de suivi sérieux.
Donc, dans notre opinion, ce Task force (l’AG, riverains, ville de Bruxelles et de Schaerbeek) devrait examiner les réclamations « en cours de route » et être en mesure de proposer/prendre des solutions à ces réclamations et être équipé d’un poste de réclamations pour les riverains.